二手房交易中的五大隱藏陷阱與應對策略

一、中介未促成交易也要收費是否合理？

部分中介合同會出現(xiàn)這樣的條款："買方原因導致交易失敗的，賣方需支付違約金，中介可獲得違約金50%作為補償"。這個條款的意思是無論交易是否成功，中介都能拿到錢。

這種規(guī)定明顯不公平。中介通過合同條款加重買賣雙方的責任。我國法律規(guī)定，中介促成交易才能收取服務費。交易失敗時，中介只能要求支付必要支出費用，比如交通費、電話費。中介強行收取服務費的行為屬于無效條款。

二、獨家委托條款是否合法？

有些合同這樣寫："委托期結束后兩個月內，本人及親友不得與中介介紹的客戶私下交易，否則需支付總傭金兩倍的違約金"。這個條款限制了賣方的選擇權。

賣家在簽訂中介合同后，仍有權選擇其他中介或自行交易。根據(jù)消費者權益保護法，消費者有權自主選擇服務機構。中介通過合同限制客戶選擇其他服務渠道，屬于典型的霸王條款。

三、中介能否限制客戶交易方式？

部分合同規(guī)定："委托期結束后三個月內，通過其他中介成交仍需支付1%違約金"。這意味著即使客戶通過其他中介完成交易，仍要向原中介支付費用。

這種情況需要具體分析。如果新交易確實使用了原中介提供的客戶資源，支付費用是合理的。但如果完全通過其他渠道完成交易，中介無權要求違約金。消費者有權選擇不同交易方式，中介不得設置障礙。

四、中介是否有權分享定金？

某些三方協(xié)議寫明："買方違約時，賣方與中介平分定金；賣方違約時，中介可分得12%違約金"。這明顯侵犯了當事人的合法權益。

民法典明確規(guī)定，定金罰則只在買賣雙方之間生效。中介作為居間方，只能收取必要服務費用。中介通過合同條款分割定金的行為沒有法律依據(jù)，屬于無效條款。

五、其他常見風險條款

1. 獨家代理風險：要求賣方獨家委托、托管鑰匙、代收定金。這可能導致房屋被長期鎖定，錯過最佳出售時機。

2. 強制簽約條款：限定簽約時間，但合同內容復雜。買賣雙方可能因細節(jié)條款無法達成一致，反而構成違約。

3. 超高違約金：部分合同設定總房價20%以上的違約金，遠超合理范圍。賣家需特別注意賠償標準是否公平。

六、霸王條款的法律效力問題

并非所有格式條款都無效。法院審理時主要考慮兩點：條款是否明顯不公平，簽訂時是否充分告知。北京曾判決"跳單"案件，法院認可合理違約金，但降低過高金額。這說明法律既保護消費者權益，也維護合法合同約定。

七、遇到霸王條款如何處理？

發(fā)現(xiàn)不合理條款時，可以采取以下措施：

1. 要求修改條款內容

2. 拒絕簽訂問題合同

3. 向市場監(jiān)管部門投訴

4. 保存證據(jù)以備維權

重點注意條款是否單方面加重責任。如果部分條款無效不影響整體合同，可主張條款無效；若導致整個合同顯失公平，可要求解除合同。

八、簽訂合同的注意事項

1. 選擇正規(guī)中介機構，查驗營業(yè)執(zhí)照和備案證明

2. 逐條閱讀合同內容，重點關注違約責任條款

3. 要求解釋專業(yè)術語，確認雙方權利義務對等

4. 對附加協(xié)議保持警惕，拒絕簽署空白文件

5. 保留所有書面材料，包括廣告宣傳單頁

購房者要牢記：任何合同都需要雙方自愿簽訂。遇到強制條款時，不要輕信"行業(yè)慣例"的說法。必要時可咨詢專業(yè)律師，通過法律手段維護自身權益。房屋交易涉及重大財產(chǎn)，謹慎對待每個合同細節(jié)，才能有效避免后續(xù)糾紛。